근저당 있는 집 전세, 보증금 안전하게 지킬 수 있을까?

 

가능한 경우 vs 반드시 피해야 할 경우 총정리

전세계약을 앞두고 등기부등본을 확인하다 보면
생각보다 자주 보게 되는 것이 바로 ‘근저당 설정’입니다.

 

 

이때 많은 분들이 가장 먼저 고민합니다.

 

“근저당이 잡혀 있는 집인데 전세로 들어가도 괜찮을까?”
“보증금은 안전할까?”

 

인터넷에는
근저당이 있으면 무조건 위험하다는 말도 있고,
금액만 괜찮으면 문제없다는 말도 있어 더 헷갈리기 쉽습니다.

 

 

이 글에서는

=> 근저당이 있는 집에서 전세가 가능한 경우와
=>  반드시 조심해야 할 경우

실제 계약 전에 꼭 알아야 할 기준으로 정리해 드리겠습니다.

 

 

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전세 계약에서 보증금 보호가 중요한 이유

 

 

 

전세 계약의 핵심은 단 하나입니다.
보증금을 끝까지 돌려받을 수 있느냐입니다.

 

집주인의 상황은 언제든 변할 수 있습니다.

 

• 집이 경매로 넘어가는 경우
• 집주인의 자금 사정이 악화되는 경우
• 연락이 끊기거나 분쟁이 발생하는 경우
•  

이럴 때 세입자가 기댈 수 있는 것은
=>  법적으로 인정되는 보호 장치뿐입니다.

그래서 근저당이 있는 집이라면
일반 전세보다 한 단계 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

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근저당이 있으면 전세가 무조건 위험할까?

 

 

 

 

결론부터 말하면 무조건 그렇지는 않습니다.

핵심은 ‘근저당의 존재’가 아니라 ‘금액 구조’입니다.

 

 

즉, 아래 기준이 가장 중요합니다.

 

근저당 설정 금액 + 전세보증금 ≤ 주택 시세

 

이 구조가 유지된다면
근저당이 있어도 비교적 안전한 전세 계약이 가능합니다.

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비교적 안전한 경우

 

 

근저당과 전세금 합계가 집값보다 낮은 경우

 

가장 기본이 되는 조건입니다.

 

 

예시

 

• 주택 시세: 4억 원
• 근저당 설정 금액: 1억 원
• 전세보증금: 2억 원

 

→ 합계 3억 원

→ 집값 대비 여유 있음 → 위험도 낮음

 

 

이런 구조라면
경매 상황이 발생하더라도
보증금 손실 가능성이 상대적으로 줄어듭니다.

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근저당이 선순위지만 금액이 낮은 경우

 

 

 

근저당이 먼저 설정돼 있어도

• 설정 금액이 과하지 않고
• 집값 대비 여유가 충분하다면

전세 계약 자체가 문제 되지 않는 경우도 많습니다.

 

중요한 것은
“선순위냐”가 아니라 “얼마냐”입니다.

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반드시 조심해야 할 경우

 

근저당 + 전세금이 집값을 초과하는 경우

이 경우는 가장 위험합니다.

 

집이 경매로 넘어가면
근저당이 먼저 변제되고
세입자의 보증금이 남지 않을 수 있습니다.

 

=> 이런 구조라면  전세 계약을 다시 고민하는 것이 안전합니다.

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시세 확인이 어려운 빌라·다세대 주택

 

 

 

 

특히 다음 유형은 주의가 필요합니다.

• 신축 빌라
• 거래 이력이 거의 없는 다세대
• 실거래가가 불분명한 지역

 

시세 산정이 어렵기 때문에   근저당 금액이 크지 않아 보여도
실제 위험도는 높을 수 있습니다.

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근저당 외 권리가 여러 개 설정된 경우

 

 

등기부등본에 다음 권리가 함께 있다면
위험도가 크게 올라갑니다.

 

• 가압류
• 압류
• 임차권 등기

 

이런 경우는 보증금 보호가 매우 까다로워질 수 있습니다.

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계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

 

 

 

전세계약을 고민 중이라면  아래 사항은 꼭 확인하세요.

 

최신 등기부등본

• 계약 직전 기준으로 다시 확인
• 근저당 추가 설정 여부 체크

주택 시세 기준

• 호가와는 상관이 없습니다. 
• 실거래가 또는 공신력 있는 기준에 맞춘 시세를 확인해야 합니다.  

 

보호 제도 사전 확인

• 계약서 작성 전에 가능 여부 확인
• 계약 후 확인은 늦을 수 있음

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전입신고·확정일자만으로 충분할까?

 

 

 

 

전입신고와 확정일자는  세입자 보호의 기본 요건입니다.

 

하지만

• 근저당 금액이 과도하거나
• 집값 대비 여유가 부족하면

우선변제권이 있어도 보증금 전액을 지키지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

 

그래서  여러 보호 장치를 함께 고려하는 것이 안전합니다.

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사람들이 자주 오해하는 부분

• “근저당 있으면 무조건 위험하다” 는 아닙니다.  
  → 금액 구조가 핵심

 

• “아무 집이나 전세로 괜찮다” 도 아닙니다.
  → 시세·권리관계 확인 필수

 

• “계약 후에 확인해도 된다” 는 아닙니다.  
  → 사전 확인이 가장 중요

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이런 경우라면 계약을 다시 생각하세요

• 집값 대비 근저당이 과도한 경우
• 집주인이 말로만 말소를 약속하는 경우
• 사전 검토 과정에서 위험 신호가 보이는 경우

=>  조건이 좋아 보여도  보증금이 가장 우선입니다.

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요약

 

근저당이 있다고 해서
전세 계약이 무조건 불가능한 것은 아닙니다.

 

하지만
금액 구조와 시세, 권리관계를 제대로 확인하지 않으면
큰 손해로 이어질 수 있습니다.

 

계약 전에 한 번 더 확인하는 것이
수천만 원의 보증금을 지키는
가장 현실적인 방법입니다.

 

 

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