등기부등본 근저당 있어도 전세계약 가능한 경우 총정리

전세계약을 앞두고 등기부등본을 떼어보면
많은 분들이 여기서 멈춥니다.

 

 

“근저당이 있는데… 이 집 계약해도 되는 걸까?”
“근저당 있으면 무조건 위험한 거 아니야?”

 

 

부동산에서는
“요즘 근저당 없는 집이 어디 있어요”
라고 말하지만, 막상 계약서 앞에 서면 불안해지는 게 당연합니다.

 

 

결론부터 말하면
근저당이 있다고 해서 전세계약이 무조건 불가능한 것은 아닙니다.

 

다만, 이 기준을 넘으면 절대 계약하면 안 되는 선이 분명히 있습니다.

 

 

이번 글에서는
등기부등본에 근저당이 있을 때
전세계약이 가능한 경우와 위험한 경우를
딱 3가지 기준으로 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

 

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근저당이란?  

 

 

 

근저당은 쉽게 말해
집을 담보로 은행이 돈을 빌려준 상태입니다.

 

집주인이 대출을 갚지 못하면
은행은 해당 집을 경매에 넘길 수 있고,
이때 전세보증금은 순서에 따라 돌려받게 됩니다.

 

그래서 중요한 건
“근저당이 있느냐 없느냐”가 아니라

 

==>>얼마나 있고, 내가 그 안에서 안전한지입니다.

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보증금 + 근저당 합계가 집값의 70% 이내인가

 

 

 

 

 

 

전세계약에서 가장 중요한 판단 기준은 이것입니다.

 

 

전세보증금 + 근저당 설정 금액 ≤ 집 시세의 60~70%

 

 

예를 들어

• 집 시세: 3억 원
• 근저당 설정 금액: 1억 2천만 원
• 전세보증금: 1억 원

==>> 합계 2억 2천만 원
==>> 시세 대비 약 73%

이 경우는 경계선에 해당합니다.

 

 

조금만 집값이 하락해도
보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

반대로

• 근저당이 소액이거나
• 보증금과 합쳐도 60% 이하라면

==>> 상대적으로 전세계약이 가능한 구간으로 봅니다.

 

 

 

중요 포인트

 

등기부등본에는 보통 ‘채권최고액’이 표시되는데,
실제 대출금보다 약 120%로 잡혀 있는 경우가 많습니다.

 

이 점을 감안해 계산해야 합니다.

 

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근저당의 ‘순위’가 전세보다 앞서 있는가

 

 

 

 

 

 

근저당이 있다고 해서 모두 같은 위험은 아닙니다.

순위가 핵심입니다.

 

• 근저당이 전세보다 선순위인 경우
  → 집이 경매로 넘어가면  은행이 먼저 가져갑니다.

 

• 근저당이 후순위이거나  전세가 선순위라면
  → 보증금 회수 가능성이 높아집니다.

 

 

 

 

따라서 전세계약 전에는 반드시

• 전입신고
• 확정일자

를 통해 전세의 순위를 확보할 수 있는 구조인지 확인해야 합니다.

 

 

만약  이미 여러 근저당이 선순위로 잡혀 있다면
==>>  전세계약은 매우 위험해질 수 있습니다.

 

 

 

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말소 예정이 명확한지, 보증보험 가입이 가능한지

 

 

근저당이 있어도  말소 예정이 확실한 경우라면
상황이 달라집니다.

 

 

예를 들어

• 잔금일에 대출 상환
• 말소 확인서 제공
• 동시에 말소 진행

이런 조건이 명확하다면
전세계약이 가능한 경우도 있습니다.

 

 

 

또 하나의 중요한 기준은
전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부입니다.

 

 

 

• HUG
• SGI 서울보증

이 보증보험에 가입이 가능하다면
해당 집은 최소한
“기관 기준에서는 위험하지 않다”

고 판단된 것입니다.

 

 

반대로  보증보험 가입이 거절된다면
==>> 전세계약은 다시 한 번 생각하는 것이 좋습니다.

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계약 하면 안되는 경우 

 

 

 

아래에 해당한다면
근저당이 있는 전세계약은 피하는 것이 안전합니다.

• 보증금 + 근저당 합계가 시세의 80% 이상
• 근저당이 여러 개 겹쳐 있음
• 집값 대비 대출 비율이 과도함
• 보증보험 가입 불가

이 경우에는
“괜찮다”는 말보다
숫자와 구조를 믿는 것이 중요합니다.

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요약 정리 

 

 

등기부등본에 근저당이 있어도
전세계약이 가능한지는
아래 3가지만 보면 됩니다.

 

 

보증금 + 근저당이 집값의 70% 이내인가
근저당 순위가 전세보다 앞서 있는가
말소 예정 또는 보증보험 가입이 가능한가

 

 

이 기준을 충족한다면
근저당이 있다고 해서
무조건 전세계약을 피할 필요는 없습니다.

 

 

 

다만,  조금이라도 애매하다면
“이번 계약은 넘긴다”는 선택이  가장 안전한 판단일 수 있습니다.

 

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