전세계약 전 등기부등본으로 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트

전세계약을 앞두고 부동산에서
“등기부등본은 깨끗해요”
라는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다.

 

하지만 실제로 전세사기 피해 사례를 보면,
등기부등본을 제대로 읽지 못해서 발생하는 경우가 대부분입니다.

 

 

이번 글에서는 전세계약 전에
등기부등본으로 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트를
초보자도 바로 판단할 수 있도록 정리했습니다.

 

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소유자와 계약자가 동일한지 확인

 

 

 

가장 먼저 확인해야 할 것은
집 주인(소유자)과 계약 상대방이 같은 사람인지입니다.

 

등기부등본 표제부 또는 갑구에 기재된 소유자 이름과
계약서에 서명하는 사람이 다르다면 주의가 필요합니다.

 

가족, 배우자라고 하더라도
위임장이나 인감증명서가 없다면
계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

 

✔ 이름·주민번호 앞자리 일치 여부까지 꼭 확인하세요.

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갑구에 가압류·가처분이 있는지

 

 

 

갑구는 해당 부동산의 권리관계 문제를 보여주는 부분입니다.

 

 

여기서

• 가압류
• 가처분
• 경매개시 결정

 

같은 문구가 보인다면
이미 채권 문제가 발생했을 가능성이 큽니다.

 

이런 경우 집이 경매로 넘어갈 수 있고,
전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

 

==>  갑구에 권리 제한 사항이 있다면 계약은 신중히 판단해야 합니다.

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을구 근저당 설정 금액 확인 (가장 중요)

 

 

 

전세계약에서 가장 중요한 부분이 바로 을구입니다.

 

을구에는 은행 대출, 근저당권 설정 내역이 표시됩니다.

여기서 확인해야 할 것은 채권최고액입니다.

 

 

일반적으로

전세보증금 + 근저당 설정 금액
이 집 시세의 70%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.

 

 

 

근저당이 있더라도

• 금액이 소액이거나
• 말소 예정이 명확하다면

 

상대적으로 안전할 수 있지만,
비율이 높다면 전세계약을 다시 고려하는 것이 좋습니다.

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전입신고·확정일자 가능한 상태인지

 

 

 

등기부등본상 문제가 없어 보여도
전입신고와 확정일자가 불가능한 구조라면 위험합니다.

 

 

특히

• 불법 건축물
• 실제 용도와 다른 건물

 

인 경우 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.

 

 

 

계약 전 반드시

“이 주소로 전입신고와 확정일자 가능한가요?”

를 확인해야 합니다.

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다세대·빌라는 호수와 건축물대장 일치 여부

 

빌라나 다세대주택의 경우
등기부등본 주소와 실제 호수가 다른 경우가 종종 있습니다.

 

 

예를 들어

• 등기부등본: 201호
• 실제 계약: 202호

이런 경우 법적으로 전혀 다른 집이 됩니다.

 

 

 

등기부등본과 함께
건축물대장 주소·호수까지 반드시 일치 여부를 확인하세요.

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요약 

 

전세계약 전 등기부등본에서  아래 5가지만 확인해도  전세사기 위험은 크게 줄어듭니다.

 

 

1. 소유자와 계약자 동일 여부
2. 갑구 권리 제한 확인
3. 을구 근저당 설정 금액
4. 전입신고·확정일자 가능 여부
5. 호수·주소 정확성

조금 번거롭더라도
계약 전 10분만 투자하면
수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.

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