전입신고 확정일자 언제 어떻게 해야 하는 걸까?

 

 

 

전세계약을 앞두고 가장 많이 나오는 질문이 있습니다.

 

“전세계약 전 전입신고 먼저 해도 되나요?”
“확정일자랑 전입신고, 뭐가 먼저죠?”

 

 

 

 

특히 계약 당일이나 잔금일이 다가오면
부동산에서도, 인터넷에서도 말이 다 달라서 더 헷갈립니다.

 

결론부터 말하면,
=> 순서를 잘못 잡으면 전세보증금 보호가 안 될 수도 있습니다.

 

이 글에서는

• 전세계약 전 전입신고가 가능한 경우
• 확정일자와 전입신고의 정확한 순서
• 보증금 보호 기준일이 언제인지

딱 3가지만 알기 쉽게 정리해 드릴 예정입니다.  아래 내용 참고하여 전세 계약이나 전입신고 하시기 바랍니다.  

전세계약을 안전하게 진행하려면 등기부등본, 근저당, 전입신고, 확정일자 순서를 정확히 아는 것이 중요합니다.

 

 

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전세계약 전 전입신고, 해도 되는 경우와 안 되는 경우

 

 

원칙

 

전입신고는 ‘실제 거주’가 시작돼야 가능합니다.

 

즉,

• 아직 이사도 안 했고
• 집에 실제로 살지 않는데

=> 전입신고를 먼저 하는 건 원칙적으로 불가입니다.

 

하지만 예외처럼 보이는 상황이 있어요.

 

가능한 경우

• 잔금 지급 + 열쇠 인도 완료
• 실제로 그날부터 거주가 가능한 상태
• 다만 이사짐이 없어도 “거주 개시”로 인정되는 경우 있음

이런 경우에는
=> 계약 당일 또는 잔금일에 전입신고 가능

 

주의해야 할 경우

• 계약서만 먼저 작성
• 잔금은 며칠 뒤
• 아직 집에 들어갈 수 없는 상태

 

이때 전입신고를 하면

 

=>허위 전입신고로 문제가 될 수 있고,
=>전세보증금 보호에도 아무 도움 안 됩니다.

 

 

 

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확정일자와 전입신고, 뭐가 먼저인가?

 

이 부분에서 가장 헷갈립니다.

 

핵심만 말하면

 

“확정일자 → 전입신고”가 아니라,
‘둘 다 갖춰져야 대항력과 우선변제권이 생긴다’ 입니다.

 

하지만 실제 순서는 이렇게 이해하면 됩니다.

 

확정일자

• 계약서에 날짜 도장 찍는 개념
• 주민센터, 인터넷등기소에서 가능
• 계약서만 있으면 언제든 가능
• 이사 전에도 받을 수 있음

 

전입신고

• 실제 거주 시작 후 가능
• 신고 다음 날 0시부터 효력 발생

가장 안전한 실전 루트

1. 계약서 작성
2. 계약 당일 또는 그 직후 확정일자 먼저 받기
3. 잔금일 + 이사 후 전입신고
4. 전입신고 다음 날 0시부터 보증금 보호 시작

 

 

* 전입신고는 다음날 0시부터 보호가 되기 때문에 이사날부터 전입신고를 하려면 이사 전날 하는 것이 더 좋을 수도 있습니다. * 

 

이 순서가 가장 많이 쓰이고, 가장 안전합니다.

 

전세계약을 안전하게 진행하려면 등기부등본, 근저당, 전입신고, 확정일자 순서를 정확히 아는 것이 중요합니다.

 

 

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전세보증금 보호 기준일, 언제부터일까?

 

이걸 모르면 진짜 위험합니다.

 

보증금 보호는 “하루라도 늦으면 손해”

 

전세보증금 보호(대항력 + 우선변제권)는
아래 3가지가 모두 갖춰진 다음 날부터 생깁니다.

 

• ✔ 전입신고 완료
• ✔ 확정일자 받음
• ✔ 실제 거주 중

그리고 중요한 포인트 

 

=> 전입신고를 한 ‘다음 날 0시’부터 효력 발생

즉,

• 같은 날 근저당이 설정되면?
• 전입신고가 늦으면?

=> 순위에서 밀릴 수 있습니다.

 

그래서 보통

• 확정일자는 계약 당일 바로
• 전입신고는 잔금일에 바로

이렇게 진행하는 게 안전합니다.

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전세계약 전 체크리스트

 

• 🔲 계약서 작성 후 확정일자 먼저
• 🔲 잔금 지급 + 실제 입주 후 전입신고
• 🔲 전입신고 다음 날 0시부터 보호 시작
• 🔲 하루라도 미루지 말 것

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자주 묻는 질문 요약

 

 

 

 

전세계약만 해두고 전입신고 먼저 해도 되나요?
→ 안 됩니다. 실제 거주가 기준입니다.

 

확정일자만 있으면 보호되나요?
→ 전입신고 + 거주까지 필요합니다.

 

가장 안전한 순서는요?
→ 계약 → 확정일자 → 잔금·이사 → 전입신고

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정리

 

전세계약에서 전입신고와 확정일자는 ‘빨리’보다 ‘순서’가 중요합니다.
하루 차이로 전세보증금 수천만 원이 갈릴 수 있습니다.

 

 

 

 

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